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ビル設備における減価償却について

 

1はじめに

ビル設備の取得・建築は、ビル経営者にとってまさに「大きな買い物」であり、慎重な検討が必要となります。経理面での検討事項としては、ビルの収益及び費用の予測、特に減価償却費の計算が資金繰りに非常に重要な意味合いを持ちます。減価償却費は現実の入出金を伴わない会計特有の項目であるために、ともすると軽視されがちでありますが、減価償却費の正確な予測なくして、賃貸ビルの事業計画の策定は不可能といってよいでしょう。

2減価償却資産とは

建物、建物附属設備などビル設備は、一般的には時の経過等によって毎年その価値が減少していきます。このような資産を減価償却資産と呼び、この価値の減少を各年の会計上の費用として計上することを「減価償却」と呼びます。

ちなみに、これに対して、土地や書画・骨とう品・美術品・古書のように時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却資産には該当しないこととなり、減価償却費による費用の計上も行われません。

 

3減価償却費とは

先に述べたように、会計上及び税務上、固定資産の取得価額は支払い時にすべて費用化するのではなく、その資産の使用可能期間(耐用年数)の各期間にわたり分割して費用に計上していくこととなっています。

その際の会計処理科目を「減価償却費」と呼び、固定資産ごとに税法で定められた年数(「法定耐用年数」)から求めた償却率を用いて金額を計算し、これを経費の額として計上することになります。

 

4減価償却の方法(定率法と定額法)
減価償却の方法には主に定率法と定額法があります。

定額法とは、固定資産の償却方法で、毎年定額の減価償却費を計上していく方法をいい、耐用年数の初期から終盤にかけて減価償却費の金額が一定であることが特徴です。

 

これに対し定率法は毎年定率の償却率を用いて減価償却費を計上していく方法のことです。定率法によると、耐用年数の初期には多額の減価償却費が計上されるのに対し、多額の修繕費が発生してくると思われる耐用年数の終盤には減価償却費が少なく計上されるため、修繕費も含めたコストを平準化するための手法と言うことが出来ます。

 

具体例

 

定額法

定率法

耐用年数

10

10

償却率

0.1

0.25

1年目の償却費の額

100,000

250,000

(1,000,000×0.100)

(1,000,000×0.250)

2年目~7年目の償却費の額

100,000

(1,000,000-前年までの償却費の合計額)×0.250

(1,000,000×0.100)

 

 

 

5法人と個人、資産の取得時期で違う減価償却の方法

税法上は、資産所有者が個人であるか、法人であるかの別に下記の様に償却方法が定められています。減価償却を考える上ではビルの所有者が、個人であるか法人であるか、特例的な償却方法を取るための届け出を税務署に提出済みであるかどうかに留意が必要になります。

 

これは、減価償却が税法によって定められた費用計上の方法であることに依拠しており、ビル所有者が個人であれば所得税法、法人であれば法人税法という別々の法律に基づいて減価償却の計算をすることとなっているためです。

 

一覧表

個人所有のビル設備の場合(平成24年の取得を前提)

 減価償却資産の区分

原則

特例

建物

定額法

-

附属設備、工具備品、機械など

定額法

定率法

     

法人所有のビル設備の場合(平成24年の取得を前提)

 減価償却資産の区分

原則

特例

建物

定額法

-

附属設備、工具備品、機械など

定率法

定額法

 

上記の表中の特例的な方法を選択して減価償却費を計算するには税務署への事前の届出が必要です。

 

6ビル設備の耐用年数

建物・設備の耐用年数は、建物用途や設備の利用状況などによって異なるため、実際には千差万別であるといってよいでしょう。しかし、世間一般において減価償却費を計算する場合には「法定耐用年数」が多く用いられているのが実情です。

「法定耐用年数」というのは、所得税法・法人税法において減価償却費を計算するために設けられた償却年数のことで、実際にはこの年数を上回って使用される資産もあれば、耐用年数に満たないうちに老朽化したとして取り壊される資産もあります。
とはいえ、耐用年数という考え方自体が、予測不可能な将来にわたる資産の老朽化を見積もるという性格を持つため、拠り所として税法に定められている「法定耐用年数」が広く利用されています。

 

なお、次の様な事由により実際の使用可能期間がその資産の法定耐用年数に比べて著しく短くなる場合、承認を受けることで耐用年数を短縮できる制度)があります。

1.材質又は製作方法が同じ種類・構造の通常のものと著しく異なること 
2.設置場所の地盤が隆起し、又は沈下したこと 
3.資産が陳腐化したこと 
4.使用場所の状況に起因して著しく腐食したこと 
5.通常の修理・手入れをしなかったために著しく損耗したこと 

 

主たるビル設備の耐用年数一覧表

 

建物本体

構造・用途

細目

耐用年数

鉄筋コンクリート造

事務所用

50

 

住宅用

47

 

飲食用

34

木造

事務所用

24

 

住宅用

22

 

飲食用

20

 

附属設備

構造・用途

細目

耐用年数

給排水設備

 

15

ガス設備

 

15

電気設備

蓄電池電源設備

6

 

その他

15

空調設備

業務用

13

昇降機

エレベーター

17

 

エスカレーター

15

消火・排煙設備

 

8

エアーカーテン、自動ドア

 

12

 

 

7建物よりも付属設備が有利

上記6をご覧になると、たとえ1棟の建物と言えども、建物本体のほかに、耐用年数の異なる様々な減価償却資産の集合体であることがおわかりいただけるかと思います。

税務実務上は、主たる部分である「建物本体」と付属属設備を一括して建物として減価償却費の計算をしても、建物本体と付属設備をわけて減価償却費の計算をしてもかまいません。
しかし、付属設備は建物よりも耐用年数が短くいため、短期間で減価償却でき、取得当初の必要経費を多くする効果(節税効果)が期待できますので、所有者の有利になるように細かく区分を行うことが一般的です。

 

8修繕費と資本的支出

 

ビルの建物や設備の維持費、修繕費は経費になります。ただし、その修理費が資産の価値を高めるものである場合は"資本的支出"となり、その金額をそのままその年の経費に算入することはできなくなります。

資本的支出は資産を新規に取得する場合と同様に、減価償却によって経費を計算することとなり、即時に経費とすることが出来ません。

 

支出した全額が当期の経費となるか、いったん資産に計上して耐用年数にわたり徐々に減価償却費として経費化されるかの違いにすぎないのですが、単年度の利益の計算や、今後複数年の減価償却には大きな影響を与える項目です。

修繕工事代金が資本的支出と修繕費のいずれに該当するかは、その支出により固定資産の価値が増加しまたは耐用年数が延長するか、あるいは、そのような事実はなく単なる維持修繕にとどまるかで判断します。

 

資産の価値を高めているのか、あるいは耐用年数を延長させる効果があったのかについては、判断に迷う場合もあると思いますが、最終的には恣意性を介さず客観的事実により判断することとなります。

 

修繕費となる具体例

・震災により地盤沈下が発生したため、傾いた家屋をジャッキアップする工事

・地盤沈下した土地を沈下前の状態に回復するために行う地盛りに要した費用の額

・建物、機械装置等が地盤沈下により海水等の浸害を受けることとなったために行う床上げ、地上げ又は移設

・現に使用している土地の水はけを良くする等のために行う砂利、砕石等の敷設に要した費用

 

 

資本的支出となる具体例

・建物の避難階段の取付

・用途変更のための模様替え

 

9ビル設備の管理と固定資産除却の重要性

  除却

一定期間、固定資産を使用すると、老朽化が避けられず、やがては資産を廃棄することとなります。

また、まだ使用できる資産であっても、陳腐化し、実用性に乏しくなった場合などには新しいものとの交換が必要になる場合があります。

この場合、会計処理上は固定資産の除却処理を行い、固定資産の帳簿価額の全額を「固定資産除却損」として経費に計上します。

この場合には、除却の事実を証拠として残すために、廃棄の様子を写真に残したり、資産を廃棄した証明書を処分業者から入手する必要があります。

  固定資産台帳の整備

一棟のビルにまつわる固定資産は、建物本体、外構工事、植栽工事、空調工事、証明工事、、給排水設備、OAフロアなど多岐にわたっており、これら膨大な数の固定資産を管理する場合には、「固定資産台帳」という書類を整備することが必要になります。
固定資産台帳では、すべての固定資産に一連の番号を付し、固定資産の名称、取得年月日、使用開始年月日、取得価額、耐用年数などの情報を網羅します。
 これにより、仮に数年後に、大規模改修を行った際にも、既存の固定資産のうちどの部分を除却し、どの部分を残せばよいのかという判断材料となるのです。正確に固定資産台帳を記録しておくことが、節税(固定資産の除却による経費化)を手伝ってくれます。

 

10経営者のための減価償却のテクニック

 

経費をより多く計上するということは節税につながり、税金支出を抑えることでビル経営上の資金繰りも楽になります。

従って、ビルオーナーの節税対策の方向性としては、①減価償却費をより大きく計上する(耐用年数をより短くすることと、ほぼ同義)②修繕費として経費にする(資本的支出としない)③固定資産除却損を計上する、の3つが挙げられます。

以下、各項目ごとに見逃がしがちな減価償却のテクニックを記載していきます。

 

  減価償却費をより大きくする

 

・中古取得資産の耐用年数の特例の適用

 中古取得したビル設備は、新品よりも短い耐用年数で減価償却が可能です。

 具体的には、新規取得時法定耐用年数を基に「残存年数+経過年数×20%」で耐用年数を計算します。

 

・耐用年数の特例

 法定耐用年数はあくまでも税法が画一的に定めた年数であり、個々のビル設備の実際の状況を正しく反映しているものではありません。

 特に空調設備、昇降機設備など使用状況によって実際の耐用年数が法定耐用年数を下回る蓋然性が高い場合には税務署長の承認を得て、耐用年数の短縮の特例を適用することができます。

 

 ビル設備の用途が通常の場合よりも早く固定資産の寿命を縮めている場合には、耐用年数短縮により、現実の固定資産の価値減少を会計処理・節税に反映させることができます。

 

  修繕費として経費にする

修繕工事を行った場合に、その支出を資本的支出とするか修繕費として経費にするかは下記のフローチャートにより判定を行います。

単純に金額が大きいからといって資本的支出に該当するとは限りませんので、注意が必要です。

特に、東日本大震災においては液状化(地盤沈下)からビル設備を復旧させるための多額の工事費用が必要であった地域がありますが、このような工事代金の支出は、修繕費として全額経費計上が可能なことに留意が必要です。

 

 

  固定資産の除却を経費にする

上記②の項目とも関連しますが、修繕工事により代替設備の取得を行っているにもかかわらず、旧設備の固定資産除却損の計上を失念しているケースが実務上多く見受けられます。

このような事態の原因はほぼ、資産取得時における固定資産台帳の整備状況に問題があります。

 

ビル設備をその用途ごとに区分せず、漠然と全体の金額でしか管理していない場合には、各設備ごとの金額が把握できず、どの部分を除却すべきかを明確にすることができません。

賃貸業での採算を想定しているのなら、それは無理。

 1 不動産賃貸業は、
 投資すれば終わりではなく、
 投資したときから始まる事業。

 

 2 不動産賃貸業は、
 立地が全てであって、
 仮に、土地代がゼロでも、
 自宅の庭に建築したのでは借家人が得られない。

 

 3 土地と建物を取得したら、
 それを家賃で取り戻すのには20年を超える。
 サブリースを利用したら30年を超えてしまう。
 老後の安定収入の為に建築しても、
 投資を回収する前に自分の老後が終わってしまう。

 

 4 ワンルームマンションの一室経営は、
 空室になっても管理料が発生し続け、
 建物が古くなっても土地の再利用が不可能。

バブルの懸念ぬぐえぬ賃貸住宅の増加
 日経新聞の社説

 一方で住宅需要が高まっているわけではない点は要注意だろう。すでに全国には820万戸の空き家があり、その半分強は賃貸用の住宅だ。首都圏を中心に空室率が一段と上昇している。

 それでも新規物件が増えている背景には、サブリース(転貸)方式でのアパート建設があるのだろう。土地を保有する個人などが建てたアパートを、業者が長期間にわたって一括で借り上げる契約方式だ。一定期間、家賃収入を保証する場合が多い。

 新築時には入居者を確保できたとしても、時間とともに空室は増える傾向がある。その結果、地主に約束していたはずの家賃収入を業者側が大幅に減額したり、契約を解除したりしてトラブルになる事例が、目立っている。

相続税の節税の為の貸家建築なら、
 アパートとしての採算は不要。

 相続税の節税効果で、
 おそらく、利回りは充分に確保できるはず。

 仮に、10億円を投資し、
 それが半値の評価になれば、
 相続税率が5割なら2億5000万円の利回り。

 75%引きで賃貸物件が買えれば、
 最低限の利回りは成り立つのだと思う。
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 バブルの懸念ぬぐえぬ賃貸住宅の増加
 日経新聞の社説

 国土交通省によると、昨年の貸家の着工戸数は前年よりも4.6%増えた。今年に入っても6月までの累計で前年同期を8.7%上回っている。好調な賃貸住宅が住宅投資を下支えしている。

 賃貸住宅が増え始めたきっかけは2015年1月の相続税の増税だった。アパートのような住宅は賃借人の借地権と借家権が生じるため、現金や預金、更地の不動産を保有している場合に比べて相続税を課す際の評価額が下がる。