高額な成功報酬には注意、不動産取得時の消費税還付についてリスクと解決方法をお伝えします。

マンション不動産消費税還付のシロ・クロの境界線とは

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結論から申し上げれば、税制改正後も「不動産消費税還付、マンション消費税還付は厳しくはなったがまだ可能な状態」であり、

真に検討すべきはテクニカルな手法ではなく「税務当局に行為計算否認されないだけの実態を持った還付申告」だと言えます。

これを実行するためには、信頼できる税理士にすべてを相談して取り組むことが必要であり、

不動産の消費税還付をテクニックだけで論じることは非常に危険です。

 

某大企業オーナーのグループ会社が不動産の売買を巡り不正に消費税還付を受けたとして報道されたことは記憶に新しいですが、不動産購入や新規物件の建築について消費税還付を受けている例は多々あるにもかかわらず、

なぜこの事件は「不正還付」とされ大々的に報道されてしまったのでしょうか。

 

大企業経営者に対し社会的信用を失墜させるための、単なる「見せしめ」と断じていいものでしょうか。

学習すべき点は多々あります。(国税庁は富裕層向けに管理を強化していますが、ここではあくまで一般納税者向けに論点を絞ります。)

課税庁から否認を受けたこの消費税還付スキームについては下記特徴が挙げられます。

1、同族会社間での不動産売買による消費税還付申告であること

2、同族会社間での別の取引を利用して課税売上割合を操作していること

 

第一の同族会社間での不動産売買であることについて、通常は、これは何ら懸念する必要のない特徴であるはずです。

同族会社間であっても、不動産売買と登記は司法書士などの第三者のチェックを経て公正に実施されます。売買の事実自体を否認することは税務当局にも不可能でしょう。

(代金決済がされない、不動産仲介業者を通さないなどの不自然な売買は論外として)

 ですが、売買の時期や価格について自由に決定可能であるという意味において、

消費税還付のみならず法人税法上も厳重なチェック対象となることは忘れてはなりません。

第二の特徴である、「同族会社間での別の取引を利用して課税売上割合を操作していること」

こちらこそが本件の最大の論点でしょう。

消費税還付において課税売上割合の管理が非常に重要な意味をもつことは後述の通りですが、

課税売上を計上した相手先が同族法人であり、しかも車両の売却という1取引のみであったことが本件が税務上否認された大きな原因になっていると考えられます。

 

先述した通り、税務当局は不動産売買自体について否認出来る可能性が少ないため、着眼点を変えて課税売上を否認する方針に転換したものでしょう。 

当然車両の売却についても、車両代金の決済に始まり、名義書き換えや売買当事者での自動車税の負担、自動車取得税の納税、車庫証明の取得、など当事者間のみならず官公庁をまきこんで諸々の手続きがなされるものですが、本件の場合このいずれかが履行されておらず「形式だけの売買で実態無し」との判断に至ったということではないかと推測されます。

 

それ以前の問題として年間1取引、2取引と行ったの少ない取引数で課税売上を構成する場合、

税務当局は「このわずかな2-3取引だけ否認すれば消費税還付を根底から覆すことができる」と考えるはずです。税務職員は調査で成果を上げなくてはならない立場ですから当然このような思考方法となります。

 

つまり、この消費税還付スキームには「二重三重の守り」が不足していたのかもしれません。

税務調査対策を真剣に考えた場合には、車両売却が否認されても、第2、第3の別の取引、理想を言えば資産売却に限らない事業収入(同族関係者以外の第三者に向けた複数の売上)が欲しいところです。できれば法人税の課税所得はマイナスにし、税務調査に入られる可能性自体を低減させておきたいところでしょう。 

心配事を抱えながら数年を過ごすのは、納税者・税理士ともに非常に負担に感じられるものである。心配を抱えないように手を打っておきたいものです。

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〒210-0006 神奈川県川崎市川崎区砂子1丁目10−2 ソシオ砂子ビル3F

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代表税理士  田中健太郎   従業員数   企業全体18名 

年齢構成   20代5名 30代13名

顧問先    約250社(8か国)

営業時間   平日 9:00~18:00

事務所へのアクセス 京浜急行 川崎駅 より 徒歩2分 JR川崎駅 より 徒歩5分

代表者経歴 

昭和58年 横浜市鶴見区に生まれる

平成16年税理士法人みらいコンサルティング入社 ベンチャー企業から上場企業・外国法人までの決算・税務申告業務に従事

平成20年税理士法人タクトコンサルティング入社

富裕層の相続税・事業承継対策、相続税・譲渡所得税申告業務に従事

平成22年りんかい会計社 税理士田中事務所 (渋谷) 開設

平成23年税理士法人ACS 設立に参加 (秋葉原) 

平成24年事務所を地元横浜に移転 税理士田中事務所 再始動 

平成25年経済産業省 認定支援機関として登録

平成28年事務所を川崎駅前に移転 

資格 税理士・登録政治資金監査人 

専門分野個人事業主・法人向け節税コンサルティング、 

銀行融資用の事業計画書作成、相続税節税対策・遺産分割対策 

外国人向けの対日投資アドバイス、在留資格取得のコンサルティング

第1年度の課税期間

 

建物の建築または建物の購入により課税仕入れ(調整対象固定資産)が発生し、消費税が還付申告となります。 

※課税売上割合に応じた還付金額となるため、レジデンス(住宅)物件では、

 自動販売機スキーム(改正前)・金売買などの課税売上割合対策が行われます。

 国税当局が表立って行為計算否認している話は聞いておりませんが、(消費税に行為計算否認規定はないといわれます) 会計検査院などでも指摘されたとおり「脱法スキーム」の目で見られるのは必至です。 

もし、自販機などを使わずに店舗、事務所テナント用で賃貸経営を行い、課税期間を不自然に変更しなければ、「脱法スキーム」色はだいぶ薄れるのではないでしょうか。 

意図をうかがわせるものと言えば課税事業者選択届出書を提出していること(あるいは資本金1000万円以上で設立していること)ぐらいになります。 

第3年度の課税期間

 第1年度~第3年度の課税期間に関して、変動率、変動差の要件により、調整対象固定資産の仕入れ税額控除の調整の有無が決まります。 仮に第1年度の課税期間の課税売上割合がほぼ100%だったとすれば、3年間で1度も課税売上割合が50%を下回らなければ大丈夫な計算です。

 

金の売買や骨董品の売買をして課税売上割合をあげようという話も聞いたことがありますが、

スポットでの資産運用取引で課税売上を操作することにはリスクがあります。第三者間の反復継続した取引の必要があるでしょう。

・課税売上を作るため以前に、資産運用として望ましい売却になっているのか

・年間2-3取引の少ない取引数で課税売上を構成する場合、税務当局は「このわずかな2-3取引だけ否認すれば消費税還付を根底から覆すことができる」と考えるはずです。税務職員は調査で成果・増差税額(修正申告による納税)を上げなくてはならない立場ですから、当然このような思考方法となります。 

税務調査

そして、確率は非常に低いでしょうが、税務調査。後ろめたさをもって調査に臨むくらいであれば、最初から消費税還付をしなければよいということになります。合法と認められる節税をしているのであり、不自然な点や後ろめたい点はないという信念をもって調査に臨んでください。

「私は知りません、建築会社と税理士に勧められたからやりました」そんなことを言いそうな人は最初から消費税還付をしないことです。

物件取得・建築時に消費税を負担しているのに、還付が認められないのでは不合理ではないですか、と主張するくらいの姿勢が望ましいように思われます。

(まとめ)改正後の不動産消費税還付を要約すると・・・

 

1、課税売上割合を3年間維持することが必須である

 ∴3年間は事務所OR店舗用として賃貸し、4年目以降にレジデンスにすることも一考

 

2、不動産賃貸業以外の事業収入を持っている会社にとって、

  上記1の課税売上割合のコントロールは比較的容易

 

3、節税スキーム、還付スキームのレッテルを貼られないためには、

  わざとらしい課税期間短縮や事業年度変更はなるべく避ける。

 

4、グループ会社間取引に頼ることは危険。

 単発取引で課税売上を作るのは安直である。

 第2第3の課税売上を用意する事。

 (第三者を巻き込んだ2段構え、3段構えの必要) 

 

1物件 1法人にするのはなぜか?

消費税の還付スキームにとっての生命線は、還付の際には課税事業者であり、

その後最短のスケジュールで免税事業者に戻る事でしょう。

物件売却の際に消費税を納税するのであれば、

消費税還付の金銭的なメリットは一時的なものに過ぎなかったと言えます。

この辺りが、いわゆるマンション消費税還付が行き過ぎた節税スキームだと会計検査院に指摘された所以でしょう。もらうものはもらい、払うものは払わない、これが問題だと言えます。

 下記の図は消費税還付に適さないと判断した投資計画の一例です、複数物件を所有しているうえに、課税売上(店舗・事務所収入)も生じており、一部物件の譲渡が予定されています。

この状態ではなかなか免税事業者に戻ることはできず、消費税還付による税メリットは1-4期の間で消滅してしまいます。いわゆる節税スキームにはなっていません。

コラム1 土地建物の価格比率

消費税還付の対象になるのは建物部分の金額であることから、また減価償却費として経費計上可能なのも建物部分の金額が対象となることから、一般的に不動産投資家は建物部分の金額を大きく計算して申告を行いたがる傾向があります。

しかし、無茶は禁物です。大家さん同士の情報交換により、「建物価格をかなり大きく申告した」という話をされる方がよくいらっしゃいますが、そのうち何%の人が実際に税務調査を経験したのでしょう。(調査があったとしても、ベテランの厳しめの調査官だった確率は更に下がります。)

理論に溺れるのではなく原理原則に従った処理が必要となります。

 

①土地建物を別々に取得した場合 → 金額が明らかなのでその金額で申告するしかない

②建物の金額が契約書に記載されている →金額が明らかなので  〃

③消費税額だけが契約書に記載されている → 消費税額を8%で割り返すと建物金額となりその金額で申告するしかない

④上記いずれにもあてはまらない(土地建物を合わせた代金のみが契約書に記載)

→土地建物の固定遺産税の価格比で売買金額を按分して計上

コラム2 消費税還付の日程は

消費税還付までどのくらいの日数を要するかは、マンションオーナーにとって関心事の一つです。税務署には1か月の間に2回、月の上旬と下旬に消費税の還付を行う日程があるそうです。

下記の手順が完了するのに、竣工から3-4か月と考えておくべきかと思います。

弊社では②の書面郵送を省略するために当初申告時から各種添付資料を同封して申告する事にしております。(消費税還付で問い合わせされる事項は最初から分かっております。)

 

①消費税の申告(竣工より1-2か月)→ ②税務署より還付に関するお尋ね書の送付 →③税理士から回答(請負契約書や消費税計算書などの添付)→ ④税務署内審査 → ⑤還付実行 

コラム3 個人・法人のどちらで物件取得するのか(消費税還付に有利なのは?)

この判断には様々な要素が絡みますが、主に下記③の理由から法人で取得するという結論が導かれることが多いように思われます。

 

①法人は永久の存在ではない、いつかは法人を解散し個人に財産を移す局面がありえる。

 その時にまた不動産取得税や登記費用、売却利益に対する課税が発生するのだから、最初から個人で不動産を所有しておくべきである、という考え方。

 

②サラリーマン大家さんの場合、会社に不動産所得があることを知られてはまずいこともあり得る。個人で不動産所有の場合、不動産所得について住民税の普通徴収を選択すれば問題ない(勤務先会社に不動産所得分の住民税の通知はいかない)。

法人で不動産所有の場合、役員給与をサラリーマン大家さん本人がもらってしまうと、勤務先に対し給与所得の住民税の通知が行われ、副業が発覚してしまう恐れがある。∴配偶者など親族に役員報酬を出すことになり、そのような配偶者などがいないと、給与の支払先に困る場合がある。

 

③消費税還付は建物俊工時に課税事業者であって、建物売却時に免税事業者に戻っていることがタックスメリットの肝である。免税事業者にもどるためには2年前の課税売上(店舗賃料や建物売却)が1000万円未満の必要があり、このためには1物件1法人の形で取得することが必要である。(このページ内の「1物件1法人にするのはな何故か」をご参照ください)

 

④主に銀行対策として、全部でいくつの物件を所有して、いくらの借り入れがあるかの全体像をオープンにしたくない。この場合には1法人1物件にして、それぞれ融資を受ける銀行を別にするという戦略もありえる。

コラム4 法人の登記住所と口座開設の可否

法人の登記住所はどこにすべきか、この問題は融資を受ける金融機関のどこの支店とお付き合いをするかという問題と深く関連します。サラリーマン大家さんの場合には、銀行側から「勤務先の近くかご自宅の近くの視点で融資したい」という意向があったケースもあります。

 

ただし、自宅に登記をしては何個の法人をもっているか銀行に丸裸になってしまう(笑)という心配をされる方もいらっしゃいます。

そのような場合にはこれから建築する賃貸物件所在地やレンタルオフィスなどで登記することも選択肢になってきます。

 

レンタルオフィスに関しては通常は銀行の口座開設・融資の際に懸念材料になることが多く、

また、金の売買でマンション建築費の消費税還付をする場合の金口座の開設ができるかどうか、

よく確認を取る必要があります。

コラム5 消費税還付金収入は利益扱いになる?

税込経理を採用する場合、消費税還付金は、建物竣工年度と消費税申告年度(つまり竣工の翌期)のどちらで収益計上してもよいことになっています。(原因が生じた年度、申告した年度のどちらでも処理可能。)

一般的には税務調査を避けるためには還付金の計上年度は遅い方がよいという考え方をするはずですが、別件で銀行融資等の事情があり黒字決算をしたいという場合にはあえて竣工年度の収益に計上することも選択肢となります。

 

一方で、税抜経理を採用する場合、損益項目と建物・設備造作はすべて税抜きの金額で経理されることとなり、還付金収入は利益扱いとしないことができます。還付申告年度及び実際に還付された年度に特別節税対策の必要がなくなることがメリットです。(この場合、減価償却費の総額が減少します。)

コラム6 家賃収入の注意点(日割精算とフリーレント)

(家賃の日割精算)中古物件取得時の引き渡し月の賃料を売主買主が日割精算することは、

一般的な慣習です。しかし、課税売上割合対策のために、

あえて日割精算しないようにした場合にはリスクはないのでしょうか。 

税務署は物件引き渡し日から起算して日割精算があるべきと主張するでしょうし、実際にそれが争われた判例も存在しています。(納税者勝訴ではありますが)所有権移転に応じて日割精算を行い、そのうえで課税売上割合を維持できるプランニングが望ましいといえるでしょう。

 

(フリーレント)

フリーレント期間を設けた場合、家賃収入は0なのでしょうか。それとも、賃貸期間全体の賃料から按分計算でしょうか。

税務上は諸説ありいずれの処理も認められます。ただし、前者の処理を採用する場合には、

賃貸契約書にフリーレントの取消条件がうたわれていてはダメです。

何カ月以内の解約ならばフリーレント期間中の賃貸もいただきます、という内容です。

課税売上割合対策としては前者の処理が多く、契約書記載内容に注意が必要です。

コラム7 不動産の法人化、同族法人間売買による消費税還付

不動産の消費税還付を検討するうえで最も要注意なのがこちらのパターンです。個人所有の不動産を新設法人に譲渡する場合、同族法人がすでに所有している不動産を法人に譲渡して消費税還付を受ける場合、どちらの場合にも税務署からしてみれば「消費税還付のための恣意的な売買ではないのか」という疑念が生じることでしょう。

基本的には行為計算の否認という伝家の宝刀は抜かれないでしょうが、「何故売却する必要があるのか」「消費税還付を受けることについてやましさがないか」「当初の不動産取得時には消費税還付を受けていたか、今回の売り手は消費税を納税するか」といった多面的な検討が必要になります。

今後は不動産所有法人にして管理していきたいが、取得税や登録免許税を賄うために消費税還付を使いました、という説明では税務署は納得しないのだと考えたほうが良いと思います。

コラム8 金の先物取引、為替のFX取引で課税売上を作るのは可能?

先物取引は資産の引き渡しを伴わないので、消費税は不課税、つまりないのと同じ取り扱いをされます。なお、より詳細には、国税庁HPで先物取引でも現物の引き渡しがあるものは課税売上とすると解説がされております。

FX取引の損益は金利スワップ分も含めて消費税の不課税、ないのと同じ取り扱いになります。金利スワップ部分については非課税売上ではないかという解釈もあるようです。

法人設立時の注意事項

本店所在地・・・融資を受ける銀行の支店の管轄範囲内かどうかを確認する必要があります。

事業目的・・・不動産賃貸以外の目的が多すぎると銀行が懸念すると言われています。

事業年度・・・還付のためには引き渡し後の月末に決算月が来るように設定することとなり、事後的に決算月は変更可能です。

融資を受ける銀行に消費税還付のことを知られたくない場合、

あえて最初は丸1年の事業年度にしておき、あとで変更するという方もいらっしゃいます。

 

開設口座・・・融資を受ける銀行に還付のことを知られたくない場合には還付先口座として別の銀行口座を予め開設しておくこともあります。

 

金地金の譲渡・・・金の取扱業者に口座開設し、累計数千万円の売買をすることとなるはずですので、

時間的に可能かどうかの確認が必要です。

元手300万×20回の売買=6000万の様にどのくらいの資金を何回転させるかの計算になります。

新築の場合法人設立から竣工引き渡しまでが長いため余裕があるのですが、中古物件取得の場合、法人設立から引き渡し・決算までが1-2か月になることが多いかと思われます。

不動産消費税還付 質疑応答事例

ゼネコン以外が旧建物を取り壊した場合の消費税還付の可否

(質問)

法人が土地建物を取得し、旧建物を取り壊し、建物を新築する場合の、
仕入税額控除時期についてですが、
取壊をゼネコンとは「別の」業者に発注する場合、
仕入税額控除の時期を建物竣工時にすることはできるのでしょうか。
設計料の例示は通達でもありますので、類推すれば竣工時で問題ないように
思えますがいかがでしょうか。
消費税法基本通達11-3-6、 法人税法基本通達6-3-8

 

(回答)

取壊しに係る費用についての仕入税額控除の時期
消費税法上、課税仕入れ等の税額に係る仕入税額控除は、その課税仕入れ等を行
った日の属する課税期間において行うこととされています(消法30①)が、事業
者が、建設工事等に係る目的物の完成前に行ったその建設工事等のための課税仕入
れ等の金額について建設仮勘定として経理した課税仕入れ等につき、その目的物の
完成した日の属する課税期間における課税仕入れ等としているときは、これを認め
ることとされています(消基通11-3-6)。
このことから、事例の場合、その取壊しに係る費用について建設仮勘定として経
理している場合には、その建設仮勘定として経理した取壊しに係る費用はその建物
の全部の引渡しを受けた日の属する課税期間における課税仕入れとして処理する
ことは認められると考えます。

マンション・不動産 消費税還付 税制改正内容(条文)

 

高額資産を取得した場合における消費税の中小事業者に対する特例措置適用関係の見直し

 

① 事業者(免税事業者を除く。)が、簡易課税制度の適用を受けない課税期間中に国内における高額資産の課税仕入れ又は高額資産の保税地域からの引取(以下「高額資産の仕入れ等」という。)を行った場合には、当該高額資産の仕入れ等の日の属する課税期間から当該課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間においては、事業者免税点制度及び簡易課税制度は、適用しない。

(注)上記の「高額資産」とは、一取引単位につき、支払対価の額が税抜1,000万円以上の棚卸資産又は調整対象固定資産とする。

 

② 自ら建設等をした資産については、建設等に要した費用の額が税抜1,000万円以上となった日の属する課税期間から当該建設等が完了した日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間において、上記①の措置を講ずる。

 

③ その他所要の措置を講ずる。

 

(注)上記の改正は、平成28年4月1日以後に高額資産の仕入れ等を行った場合について適用する。ただし、平成27年12月31日までに契約した締結に基づき平成28年4月1日以後に高額資産の仕入れ等を行った場合には、適用しない。

※消費税の対象となる課税売上高とは?

 

事務所や店舗など住居以外として賃貸する家賃収入をいいます。

 

消費税では土地自体の賃貸や住居としての家賃収入は非課税となるためです。

 

 なお、いわゆる民泊やウィークリーマンションなどで1か月以内の滞在期間のものはこの場合の住居に該当せず賃料収入は課税売上となります。

 

 

 

 注意点としては、建物自体の売却も消費税の課税売上となることです。

 

 節税プランニングとしては、免税事業者である年度にタイミングよく譲渡しておきたいものです。

マンション消費税還付(不動産消費税還付)とは何か 何が問題なのか

 マンション消費税還付問題について、何が問題かと言えば、

テクニック的な話が先行して、税法がツールのようにもてあそばれているところが最大の問題と言えるでしょう。情報商材じみたビジネスをしている税理士さんもいます。

 

税務においては、届け出の有無有利不利の選択であったり、この書面を添付したから有利になるなど、「そんな有利不利なんのためにつくった」という税理士泣かせな意味不明な制度がいくつかありますが、 消費税のツールとしての自由度ははっきりいって度を越して高すぎています。

 

税金って何かわかっていますかと言いたくなるぐらいの状況であり、税務相談者がよく口にする、

違法と言い切れないなら、私は有利にやりたいですよ?

 いけないならいけないで、 その辺はしっかり法律で決めといてくれなきゃ!

というセリフに税理士は閉口しているはずです。 

もともと、大家さんを目指す人というのは、代々地主の家系であるとかで、何も考えずに大家さんをやろうという人も一部いますが、最近はマニアックに大家業を極めようとするプロ的な方が非常に増えています彼らにとって不動産の消費税還付スキームは面白くて仕方のない教材だと言えます。 

消費税の計算式とは・・

 

納税額(マイナスの場合還付額)=売上・資産売却✖8/108 -仕入れ・経費・資産購入設備投資✖8/108✖課税売上割合

 

課税売上割合=課税売上/(課税売上+非課税売上)

 

非課税売上の高い業種(住宅の賃貸、医院・歯科医院、介護、チケット販売等)は高額の設備投資をしても消費税還付が受けられない仕組みになっています。

この現状が正しいのかということについては、主に医師会等から批判・税制改正要望の声が上がっている部分でもあります。この問題点を技術的に解決しようとしているのが、我々の消費税還付手法です。

(意見)消費税還付は悪なのか?

一般的な良識ある税理士からすれば、マンション消費税還付は行き過ぎた節税テクニックであり、ちょっとした悪事だということになるでしょう。

現に税理士会の研修会の中には「問題のある消費税還付スキーム」と題して講義され、消費税法の制度設計の綻びを指摘する内容のものも存在します。

 

これに対し、一般的なプロの大家業からすれば、マンション消費税還付をしない、知らないということは素人である、話にならない、そんな税理士と付き合ってメリットはないということになります。

この対立構造はいったいどこから生まれるのでしょうか。

(意見2)立法趣旨、改正主旨は誰にどう伝わるのか

税法は非常に分かりづらい、弁護士にも読めない、それどころか税理士にすら読めないとよく言われます。なぜかと言えば、立法趣旨や改正主旨を説明せずに、いきなり詳細な要件・定義の文章が条文として提示されるからです。

 

このような状況であれば当然とも言えるのですが、

条文だけを見せつけられている税理士・納税者・企業・コンサルタントの一部は、「条文をしゃくし定規に解釈した結果OKなのであれば、この節税はOKだ」と考えます。

 

ただし、現実にはそうではありません。立法趣旨からすれば認められるべきでないものが、条文上はOKになっているということがあるからです。

そして、税務調査の現場では、税務調査官は必ずしも条文に基づいて指摘を行ってくるのではありません。彼らは彼らなりに税法における「正義感」「倫理観」を持っていて、それに基づいて税務調査上の質疑・受け答えが行われます。ですので、マンション消費税還付がいくら条文的に合法であっても、現実に税務調査になってしまったら(調査が来る可能性はそこまで高くないはずですが)熱いせめぎ合いを巻き起こしてしまうのです。

 

この人は節税が好きな人だ、金銭に対してせこい人だ、還付のこと以外にもいろいろな細かいテクニックを弄しているに違いない、と税務調査官は感じ、彼なりの正義感に基づいて行動するのです。そしてそれは、公務員としてごく真っ当な姿勢です。

(意見3)マンション消費税還付を止めてほしいというメッセージは誰にどう伝わったか(国税庁は本当に禁止する決意があるのか?)

税制改正の都度、税制改正大綱が公表され、また各種税務専門雑誌が改正担当者に取材を行うなどして、税制改正にまつわる思惑は多少公表されてきています。

また、マンション消費税還付については会計検査院が問題視したという報道もなされました。

 

では、一般の大家さん達にとって、パンフレットや説明書の形でこのことを解説した文書は、

国税庁から公表されているでしょうか。

おそらくですが、答えはNOだと思います。

 

簡単なことです。税理士会、宅建協会あたりに対し周知するためのパンフレットを配布するというアイデアは無かったのでしょうか。

「マンション消費税還付はやめてください」このワンフレーズがあれば、十分(やめてくださいなどというものが税法的におかしいのは当然としても、周知効果はある)ではないでしょうか。

マイナンバーについてあれだけ細部を省略して簡単に広報しているのですから、不可能ではないと思います。

 

国税庁は真にマンション消費税還付を無くそうという決意があるのかどうか、おそらくどの税理士に聞いても懐疑的だと思います。

はっきり申し上げてこのスキームはもう10年以上もメジャーに行われており、そうそうたる大手不動産会社・デベロッパー・信託銀行が税理士やコンサルタントを通じて大家さんたちによく勧めてきたものだからです。

 

ですので、あえて完全に手を打っていない側面があるのではないかと、私は思っているのです。

税務の現場では常識に基づいて判断が行わるのであり、我々は非常に現実的な対応をする業界で生きていると感じさせられます。

(補足)平成28年度税制改正とマンション消費税還付との関係

事業者(=個人事業主OR法人)が事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を受けない課税期間中に高額特定資産(※)の購入をした場合には、この高額特定資産の購入等の日の属する課税期間の翌課税期間から、当該高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間(第3年度の課税期間)までの各課税期間においては、事業者免税点制度及び簡易課税制度を適用しない(免税事業者に戻ることはできないので調整対象固定資産の調整をしなければならない)こととされました。

※ 「高額特定資産」とは、一の取引の単位につき、課税仕入れに係る支払対価の額(税抜き)が 1,000 万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産のことをさします。

 

また、自己建設高額特定資産(※)については、当該自己建設高額特定資産の建設等に要した仕入れ等の支払対価

の額(事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を受けない課税期間において行った原材料費及び経費に係るもの

に限り、消費税に相当する額を除きます。)の累計額が 1,000 万円以上となった日の属する課税期間の翌課税期間

から、当該建設等が完了した日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間

においては、事業者免税点制度及び簡易課税制度を適用しないこととされました。

※ 「自己建設高額特定資産」とは、他の者との契約に基づき、又はその事業者の棚卸資産若しくは調整対象固定資産として、

自ら建設等をした高額特定資産をいいます。

(補足)調整対象固定資産の調整とは

課税事業者が調整対象固定資産の課税仕入れ等に係る消費税額について比例配分法により計算した場合で、その計算に用いた課税売上割合が、その取得した日の属する課税期間(以下「仕入課税期間」といいます。)以後3年間の通算課税売上割合と比較して著しく増加したとき又は著しく減少したときは、第3年度の課税期間において仕入控除税額の調整を行います。

 なお、この調整は、調整対象固定資産を第3年度の課税期間の末日に保有している場合に限って行うこととされていますので、同日までにその調整対象固定資産を除却、廃棄、滅失又は譲渡等したことにより保有していない場合には行う必要はありません。

 

(注1) 「調整対象固定資産」とは、棚卸資産以外の資産で、建物及びその附属設備、構築物、機械及び装置、船舶、航空機、車両及び運搬具、工具、器具及び備品、鉱業権その他の資産で、一の取引単位の価額(消費税及び地方消費税に相当する額を除いた価額)が100万円以上のものをいいます。

(注2) 「比例配分法」とは、個別対応方式において課税資産の譲渡等とその他の資産に共通して要するものについて、課税売上割合を乗じて仕入控除税額を計算する方法又は一括比例配分方式により仕入控除税額を計算する方法をいいます。

 なお、課税期間中の課税売上高が5億円以下、かつ、課税売上割合が95%以上(※)であるためその課税期間の課税仕入れ等の税額の全額が控除される場合を含みます。

※ 平成24年4月1日以後に開始する課税期間からは、当課税期間における課税売上割合が95%以上かつ課税売上高が5億円(その課税期間が1年に満たない場合には当課税期間の課税売上高を当課税期間の月数で除し、これに12を乗じて算出した金額で判定)以下となります。

 

(注3) 「第3年度の課税期間」とは、仕入課税期間の初日から3年を経過する日の属する課税期間をいいます。

(注4) 「通算課税売上割合」とは、仕入課税期間から第3年度の課税期間までの各課税期間中の総売上高に占める課税売上高の割合をいいます。

消費税の届出ミスにより消費税還付が受けられない事例に注意(古くから事業を行っている場合は要注意です!)

1個人事業者Aは、消費税について簡易課税制度選択届出書を提出していましたが、

平成6年個人事業を法人化し、個人の消費については「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」を提出し免税事業者となっていました。

 

平成13税理士が関与を開始し、Aから個人名義で賃貸用建物の建築の相談を受け、

一定の方法により消費税が還付されることを説明しました。

建物の完成・引き渡しが平成15年7月とされていたため、税理士は平成14年中に「消費税課税事業者選択届出書」を提出したが、

Aが免税事業者であることから、簡易課税制度を選択しているはずがないと思い込み、

確認を怠り「消費税簡易課税制度選択不適用届出書」の提出を失念しました。

 

→この事例では、「税理士が確認を怠り」とありますが、はっきり申し上げてこれは税理士が想定すべき範疇を超えていると思われます。

 ここに気づくことができるのは、超能力者に近いでしょう。

 新設法人を利用しておけば、想定外の届け出をしていたリスクを軽減できた事例かと思います。

 

 

2 税理士は、昭和60年からB法人の顧問をしていた。B法人は、消費税の導入時(平成元年)から、簡易課税制度の適用を受けたが、

平成4年以降は基準期間の課税売上高が2億円を超えたため、以降は自動的に原則課税方式のより申告を行っていた。

平成14年に、税理士は、B法人から多額の設備投資を行う旨の報告を受け、税理士は、消費税の還付が見込まれることを説明したが、

同法人が長期間に渡り原則課税方式によっていたため、簡易課税制度を選択していないと誤解し、

「消費税簡易課税制度選択不適用届出書」の提出を失念した。

 

→この事例も多少かわいそうな部分があります。

 税理士の切り替えの際に、今まで提出したすべての届出書を顧問先から税理士にもらえることは非常に稀です。(この事例ではずっと同じ税理士の関与のようですが、15年前の記憶はないでしょう。)

 (そこまで几帳面な顧問先は従業員10人以下の企業ではまず有りません。)

 そして、税理士が税務署に過去の届け出の状況を聞こうと思っても、電話では教えてくれないのです。

 税務署に見に来るようにと言われてしまいます。

 この手間を惜しんだと言えば、それまでですが、正しい対応としては、

 「閲覧を省略すること」について顧問先の承諾を取り付けておくというものだったのでしょう。あくまで結果論です。

 

 

3  D社は、3年前に設立された資本金1,000万円の法人であり、課税売上高は次のとおりであるが、

新設法人に該当するため、課税事業者として諸費税の申告と納税を行った。

 

設立第1期 売上 800万円

(設立時から期末までの月数の12ヶ月換算額)

設立第2期 売上 900万円

第3期には、相当額の設備投資を行うため、消費税の還付を見込んでいたが、第1期及び第2期とも課税事業者であったため、

第3期も課税事業者であると誤解し、「消費税課税事業者選択届出書」の提出を失念した。

 

→ これはちょっと初歩的なミスですね・・・。あまり同情の余地はないですね。

 

4  E社は小売業を営んでおり、従前から原則課税方式を適用してきました。

平成14年3月期の課税売上高が3,000万円以下となったため、2年以降の平成16年3月期は、自動的に免税事業者となりました。

この場合、免税事業者となる直前の課税期間(平成15年3月期)は期末の棚卸資産に係る消費税額の調整規定が適用されるため、

その規定を勘案した上で課税方式の選択をすべきでしたが、E社の関与税理士は、その試算を怠たりました。

従前どおりの原則課税方式を継続して適用したが、結果的には簡易課税方式を適用したほうが有利であり、

平成15年3月期の事業年度開始の日の前日までに簡易課税制度の選択届出書を提出すべきでした。

 

→ この事例も税理士が悪いと言えば悪いですが、突発的な車両購入や赤字経営だって常に可能性は否定できないのですから、

  迷う場合には念のため原則課税を選択しておくべきだと思います。

  簡易課税を選択しなかったことで訴訟をするということが、

  不思議に感じられます。(しかも売り上げがたった3000万の会社で・・・)

消費税のかからないもの(支払っても還付税額が増えないもの)

 

給与・賃金

旅費交通費(海外渡航)

荷造運賃(国際便、EMS)

通信費(国際電話)

交際費(日本国外での接待、日本国外での食事代、免税店での買い物)

寄附金、祝金、見舞金

保険料や共済掛金

資産の廃棄、除却

損害賠償金

法定福利費(社会保険料など)

住宅の賃料

土地の賃料

 

 

消費税のかかるもの(支払うと還付税額が増えるもの)

 

仕入れ代金(期末在庫含む)

車両・ソフトウェアその他の固定資産の取得

消耗品費

修繕費

交際費

会議費

通信費(国内電話)

荷造運賃(日本国内便)

 

その他ほぼすべての経費

 

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不動産消費税還付に関するQ&A

 

Q不動産の消費税還付が難しいと言われるのは何故ですか?

 

A消費税では事務所や店舗の家賃収入は課税することとなっていますが、住宅用賃料の家賃収入は非課税になっています。国税庁の考え方としては、消費税を納税しない(非課税)大家さん達に対して、物件購入時・建築時の消費税還付をしてあげる必要はないと考えているのです。このため商業ビルやホテル、民泊のオーナーが消費税還付を受けることは簡単ですが、アパート・マンションのオーナーにとって消費税還付を受けることは簡単ではありません。

これと似たケースとして病院経営が挙げられます。病院の場合も診療報酬(医療行為)は非課税のため、新しく病院の建物を建築した場合にも原則として消費税は還付されません。

 

Qしかし、消費税還付が認められなければ大家さん達は家賃を値上げせざるを得ないかもしれません。退去時の修繕費を多く見積もって赤字を回収するかもしれません。そのような心配はありませんか。

 

A病院であれば診療報酬は国が決めているので一定ですが、大家さん達の経営が苦しくなれば家賃の値上げや修繕の過大請求などの問題につながる恐れは否定できないですね。

 

Qなんとか消費税を還付する方法はありますか?

 

A現在の消費税法では法人をたてて、その法人がアパート賃貸売上とそのほかの課税売上を同時期に計上している場合には、その法人は消費税を納税しない(非課税)法人ではないと考え、消費税還付を認めてくれることになっています。

 

つまり、アパート経営と全く関係ない売上のおかげで、アパート購入・建築時の消費税を還付することができます。

 

Q客観的に考えておかしな法律の様に感じられますね。アパートのことはアパートのことで判断されるべきではないのですか?

 

A現在の消費税法は、「アパートのことはアパートのこと」とは考えず、「この法人のことは、この法人のこと」と法人を単位として考えているのです。

これは考え方の違いの問題ですね。決して間違って税法を作ったわけではないはずです。

Q具体的にどうやって消費税の課税売上を計上するのでしょうか?

A基本的にはお客様ご自身で考えていただくことになりますが、あまり難しく考える必要はありません。世の中のほとんどの取引は消費税が課税されます。例外は住宅賃料や医療・介護だけなのです。

例えば、下記の方法があります。

・アパートではなくホテル、民泊、事務所、店舗として経営すること。

・不動産だけでなく金、骨とう品、アンティークコイン、コンテナなどにも投資し売買額を積み重ねること。

 

Qこういったやり方はテクニック偏重で税務当局から睨まれるのではないですか?

Aまさにそのご懸念は重要な考え方です。しかし、税法の基本原理は「経済合理性」です。消費税還付以外にも経済合理性が十分ある企業活動に対して税法がペナルティを与えることはできません。このことを丁寧に説明すれば理解していただけるはずです。

 

Qどのくらいの課税売上を計上すればよいか、教えてくれるのですか?

先ほどの質問の通り、消費税還付を受けるためだけに課税売上を計上するのではないのです。経済合理性が最大のポイントです。この考え方が逆になってしまえば、租税回避行為になってしまうのでご注意ください。

 

Q課税売上の計上方法について注意点はありますか?

A以下がポイントになります。

 ・法人名義の取引であること。(契約書、領収書、取引相手の認識等全般に。)

 ・空売り、先物取引ではないこと。

・虚偽の取引ではない証明のため法人の口座を通すようにすること。

 ・売上を上げてすぐにキャンセル・返金するような行為はしないこと。

 ・住宅賃料の日割りを放棄するなど不自然な方法で非課税売上を少なくしていないこと。(納税者勝訴とは言え、判例があるためご希望の場合ご紹介します。)

 

Q消費税還付はこの先税制改正で封じられるのですか?

 

 

A可能性は否定できません。実際に免税事業者からの購入については、平成3510月~389月は80%、3810月~419月までは50%の仕入税額控除可能、それ以降は手当てなしとなっております。つまり、個人からの中古取得では消費税還付が出来なくなるということになります。

Q本来は消費税還付が堂々と認められるべきではないでしょうか?あるべき消費税法についてどう考えますか?

 

A住宅家賃の非課税は限定するべきだと思います。貧困者に対する社会的な政策としては正しいのですが、それであれば都営住宅等に限定するべきでしょう。都心の家賃20万円以上の高級賃貸マンションやワンルーム10万円超のラグジュアリーな物件も非課税になっています。現状では残念ながら、建築費・購入費の仕入税額控除を認めない家主負担の税制と言えるでしょう。

 

しかし、オフイス賃料の場合は逆です。オフイスビルの賃料の構成要素は、主に駅徒歩何分であるかの立地条件を基礎としています。日本政府は立地条件(土地の価値)についても消費税の税収確保できてしまっていることになります。

 

正しくは、居住用も含めた建物の建築について仕入税額控除を認め、家賃収入のうちの建物対価相当額について課税売上とすることでしょう。税法の制度設計は非常に難しいですね。

消費税法基本通達 超意訳版 1-4-7 事業を開始した日の属する課税期間 非課税売上ばかりの法人が課税売上を開始した日、外国法人が日本国内売上を開始した日、1期目休眠の法人が2期目から売上を開始した場合の日、等も含む。

 

1-4-8 過去2年以上売り上げがなかった後、売上を再開した場合には、上記 事業を開始した日の属する課税期間に該当する。